O ordenamento jurídico brasileiro vem avançando no reconhecimento formal de realidades urbanas antes consideradas informais. Um desses avanços é a consolidação legal do direito de laje, instituto que passou a integrar o Código Civil com a promulgação da Lei nº 13.465/2017. De acordo com o Dr. Kelsem Ricardo Rios Lima, Oficial de Registro de Imóveis no Estado de Minas Gerais, essa inovação normativa possibilita o registro individualizado das unidades edificadas sobre outras construções, especialmente em contextos urbanos de alta densidade populacional e escassez de espaço.
Na prática, o direito de laje permite que um morador construa uma nova unidade habitacional sobre a estrutura de outro imóvel já edificado, como o segundo ou terceiro andar de uma casa, e registre essa construção de forma autônoma em cartório. Essa regularização representa um passo importante para o reconhecimento da propriedade e da cidadania de milhares de famílias que vivem em áreas urbanas, onde as construções verticais sobre imóveis residenciais são comuns, especialmente em comunidades e bairros periféricos.
Direito de laje: conceito jurídico e aplicabilidade
O direito de laje é classificado como um direito real autônomo, ou seja, confere ao titular o domínio sobre uma construção edificada sobre o imóvel de outra pessoa, mas sem que haja a subdivisão da estrutura do terreno. Essa configuração permite a criação de uma matrícula própria para a unidade superior, o que viabiliza sua transmissão, financiamento, inventário e até penhora, desde que respeitados os limites legais e estruturais da edificação.
Conforme explica o Dr. Kelsem Ricardo Rios Lima, o objetivo principal do instituto é proporcionar segurança jurídica e acesso à propriedade formal para pessoas que, por falta de recursos ou por características do ambiente urbano, constroem sobre imóveis de terceiros, geralmente familiares, com o consentimento dos mesmos. Ao reconhecer o direito de laje, o Estado também protege relações sociais consolidadas ao longo do tempo e promove inclusão patrimonial de populações vulneráveis.
Importante destacar que a laje deve estar localizada em área urbana e ter acesso independente, mesmo que parcial. A construção não pode comprometer a segurança do imóvel original, devendo atender às exigências legais do município e apresentar condições de habitabilidade. Além disso, a existência do direito de laje não confere ao titular participação no terreno, mas apenas o domínio da construção situada sobre ele.
Como registrar o direito de laje no cartório
Para que o direito de laje tenha validade legal e possa produzir efeitos perante terceiros, é necessário que ele seja devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. O primeiro passo é a elaboração de uma escritura pública ou outro título hábil que comprove a origem do direito. Em seguida, o interessado deve apresentar esse documento no cartório competente, juntamente com a planta da edificação e os documentos de identificação das partes envolvidas.
O registrador verificará se a construção está em conformidade com a legislação urbanística local e se há concordância do proprietário do imóvel-base, caso o titular da laje não seja o mesmo. Após a análise da documentação, será aberta uma matrícula própria para a unidade superior, reconhecendo-a como imóvel autônomo.
Segundo o Dr. Kelsem Ricardo Rios Lima, esse procedimento garante a transparência das relações jurídicas, permitindo que o titular da laje possa exercer seus direitos de forma plena, com segurança e amparo legal. O registro também impede disputas futuras, já que delimita claramente a titularidade e os direitos de cada ocupante da edificação.
Avanços e desafios do direito de laje
A formalização do direito de laje representa uma vitória para o ordenamento jurídico brasileiro, especialmente no que diz respeito à inclusão social e à função social da propriedade. Ao permitir a regularização de moradias antes à margem da legalidade, o instituto contribui para o desenvolvimento urbano ordenado, fortalece a cidadania e valoriza o patrimônio das famílias.
Para o Dr. Kelsem Ricardo Rios Lima, apesar de avanços significativos, o desafio ainda está na divulgação adequada da norma, na capacitação dos operadores do direito e na articulação entre os cartórios e o poder público municipal. Com esforço conjunto, é possível transformar o direito de laje em um verdadeiro instrumento de dignidade e segurança jurídica.
Autor: Benjamin Walker
