Solino e Oliveira Advogados Associados analisa a cobrança de comissão de corretagem e da chamada taxa de assessoria técnico-imobiliária, conhecida pela sigla SATI, em contratos de compra de imóvel na planta, encargos que costumam ser repassados ao comprador sem o destaque e a transparência exigidos pela legislação consumerista.
Para quem está adquirindo o primeiro imóvel, ou mesmo para compradores mais experientes, esses valores adicionais frequentemente só são percebidos quando o contrato já está em fase avançada de assinatura, momento em que a negociação sobre sua cobrança se torna mais difícil.
O que são a comissão de corretagem e a taxa SATI
A comissão de corretagem remunera o trabalho do corretor de imóveis responsável por aproximar o comprador do empreendimento e intermediar a negociação, enquanto a taxa de assessoria técnico-imobiliária, a SATI, é cobrada por serviços de orientação jurídica e documental relacionados à formalização do contrato de compra. Embora ambos os encargos possam ter fundamento legítimo quando efetivamente prestados, a forma como são apresentados ao comprador, muitas vezes embutidos no preço final sem individualização clara, é o que costuma gerar questionamento.
A diferença entre repassar o custo ao comprador e informá-lo adequadamente
A cobrança de corretagem e de SATI do comprador, em vez da incorporadora que contratou o corretor, não é necessariamente irregular, já que o Superior Tribunal de Justiça já reconheceu a possibilidade dessa prática em determinadas condições. O que se exige, no entanto, é que o consumidor seja informado, antes da assinatura do contrato, sobre a existência desses valores, seus percentuais e a quem eles serão destinados, de forma que a decisão de compra seja tomada com pleno conhecimento do custo total da operação.
Quando a cobrança pode ser considerada abusiva
Solino e Oliveira Advogados Associados observa que a cobrança se torna questionável quando o valor da corretagem ou da SATI não é apresentado de forma destacada e específica no momento da oferta, aparecendo apenas no contrato final já embutido no preço total do imóvel, ou quando o serviço de assessoria técnica cobrado sob o nome de SATI não corresponde, na prática, a qualquer atividade efetivamente prestada ao comprador. A ausência de informação prévia sobre esses encargos compromete o direito do consumidor de comparar propostas e de decidir, com plena ciência, se aceita ou não arcar com esses valores adicionais.
O entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema
O Superior Tribunal de Justiça já fixou entendimento, em julgamento de recursos repetitivos, reconhecendo a validade da cobrança de corretagem do comprador, desde que previamente informada, e tratando separadamente a discussão sobre a cobrança da taxa de assessoria técnico-imobiliária, cuja abusividade costuma depender da comprovação de que o serviço correspondente foi efetivamente prestado ao consumidor, e não apenas cobrado sob rótulo diverso para encobrir parte do valor já destinado à corretagem.
Como identificar se a cobrança foi adequadamente informada
Revisar a proposta de compra e o contrato final em busca de cláusulas que especifiquem, separadamente, o valor da corretagem e o valor da SATI, e verificar se esses valores já constavam da oferta inicial do imóvel ou se surgiram apenas no momento da assinatura, ajuda o comprador a identificar se houve falha no dever de informação. Solino e Oliveira Advogados Associados reforça que a análise sobre a existência de serviço efetivo de assessoria prestado sob a rubrica de SATI depende da documentação disponível sobre o atendimento recebido pelo comprador ao longo da negociação.
O prazo para questionar valores já pagos
A pretensão de restituição de valores pagos indevidamente a título de corretagem ou de SATI está sujeita a prazo prescricional, o que reforça a importância de o comprador avaliar, com certa brevidade após identificar a cobrança questionável, se pretende buscar a devolução dos valores pagos, reunindo previamente o contrato, a proposta de compra e os comprovantes de pagamento relacionados a esses encargos específicos.
O que fazer diante de uma cobrança sem informação adequada
Diante de uma cobrança de corretagem ou de SATI que não foi devidamente esclarecida antes da assinatura do contrato, Solino e Oliveira Advogados Associados avalia a viabilidade de questionamento administrativo junto à incorporadora ou à imobiliária responsável, e, quando necessário, de medida judicial voltada à restituição dos valores pagos, sempre a partir da documentação disponível sobre a oferta inicial do imóvel e sobre o contrato efetivamente firmado pelo comprador.
Conclusão
A cobrança de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária em contratos de imóvel na planta pode ser legítima, mas depende de informação clara e prévia ao comprador sobre sua existência, seu valor e sua finalidade. Revisar a proposta e o contrato em busca dessa transparência, e reunir a documentação disponível quando a cobrança não foi adequadamente esclarecida, são cuidados que ajudam o consumidor a avaliar a viabilidade de questionar esses valores, sempre a partir da análise específica de cada negociação.
